москва
15 янв 2014
Поделиться

Промышленный апгрейд

Автор: Дарья Бычкова

2013 год принес Москве много архитектурных конкурсов и идей, которые в будущем должны превратить ее если не в город мечты, то хотя бы в город, приятный для жизни. Второй ведущей темой после парков стала реконструкция промзон, занимающих в Москве 16% территории. Международный конкурс на реорганизацию территории ЗИЛа стал первым на этом пути. И хотя ЗИЛ пока остановился на стадии перехода от чертежей к практическим решениям, полемика, развернувшаяся вокруг предложений по ЗИЛу, затрагивает всё те же вопросы, с которыми придётся столкнуться каждой реорганизуемой промышленной территории.

История перерождения ЗИЛа совсем не похожа на отечественные примеры индустриального редевелопмента Винзавода, Artplay, Флакона, фабрики Станиславского, где бывшие заводские территории в центре города были переделаны в дизайн-заводы, центры современного искусства, культурные кварталы и бизнес-комплексы. Случай ЗИЛа — это история иного размаха, иных интересов, история города в городе, «дыры» в 378 га, вскрывшейся в 6 км от Кремля, и огромной головной боли московских властей. Теперь, когда проект планировки окончательно утвержден, можно обозреть весь процесс, начатый в 2011 году, и понять, как, где и что было приобретено, а что утеряно.
 


Условия задачи

Промзона, расположенная вплотную с Третьим транспортным кольцом, окружена Москвой-рекой и соседствует с парком Нагатинская Пойма. Территория полуострова ЗИЛа в пять раз превышает размер территории Москва-Сити. Кроме масштаба есть и две другие проблемы: транспорт и экология. В первую очередь, до ЗИЛа очень сложно добраться. Вся связь с городом — через станцию метро Автозаводская, или через Третье транспортное кольцо и проспект Андропова, которые скорее стоят, чем едут. Отсутствие мостов через реку делает станции Нагатинская и Тульская, что располагаются на другом берегу, недоступными. Во-вторых, приведение экологической ситуации к нормативам территории, пригодной для жилья потребует времени и значительных затрат. Именно решение проблем инфраструктуры и экологии потребует наибольших капиталовложений, по словам Али Саада из немецкой компании Uberbau, проект которых разделил первое место с российским бюро «Меганом».

Но у ЗИЛа есть и преимущества, которые отличают его от большинства промзон и создают наиболее благоприятные условия для отработки идей реорганизации промышленных территорий. Уникальность ЗИЛа в том, что у него один собственник и на землю, и на активы: правительству Москвы принадлежит земля и 64% акций самого завода. В большинстве случаев, земля промышленных территорий принадлежит городу или федеральному собственнику, а предприятие — частному, что сильно затрудняет принятие решений и согласованность действий про проектам реорганизации. Второе отличие ЗИЛа от многих заводов, оказавшихся в сходной ситуации, что, несмотря на общее запустение, царящее на большой территории завода, производство не собираются останавливать. Наоборот, в мае 2012 году Правительство Москвы и Сбербанк подписали соглашение «по совместной реализации проекта организации производства легковых коммерческих автомобилей и автобусов» на АМО ЗИЛ, которое предполагает создание СП ООО «МосавтоЗИЛ», где Сбербанк получит пакет акций в 51%, а Правительство Москвы — в 49%.
 


Конкурсный подход

В современной России, во многом опирающейся на строительный алгоритм, разработанный еще в СССР, главным стратегическим документов является генплан, который определяет взаимосвязи всех функций и увязывает стратегические вопросы расселения, рабочих мест, транспортной инфраструктуры и экологии. Затем на основе генплана разрабатывается уже проект планировки территории (ППТ) на каждый отдельно взятый участок. Поскольку у Москвы всё еще нет генплана (последний генплан был отправлен на корректировку еще в 2010 году), то и разработать адекватный проект планировки для такой огромной территории, как ЗИЛ, на основе дорабатываемого генплана очень сложно. Концептуальный мастер-план, разработанный, например, на основе конкурса, мог бы выправить ситуацию.

Провести международный конкурс на мастер-план территории предложил Андрей Шаронов, занимавший в 2011 году пост заммэра Москвы по экономической политике (с сентября 2013 г. является ректором Московской школы управления «Сколково»). Предложение было принято, и в ноябре 2011 года был объявлен конкурс на концепцию редевелопмента полуострова. В качестве организаторов конкурса выступили Департаменты науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы и акционерное общество «ЗИЛ-девелопмент», в качестве исполнителя по разработке мастер-плана — консалтинговая компания IRP Group. Конкурсные проекты должны были помочь подготовить грамотное техническое задание для генплана.

Однако механизм такого нового взаимодействия между первоначальной концепцией и окончательным проектом планировки был еще не проработан, что и привело к непониманию между конкурсантами и заказчиками. Поэтому, по словам Али Саада из Uberbau, с самого начала «было не понятно, участвуем ли мы в конкурсе идей или выбранный проект ожидает дальнейшая разработка и реализация».
 


Хроника: идеи и концепции

Одна из задач реорганизации промзон — сделать территории, до этого замкнутые сами на себе и на производстве, полноценной частью жизни города. Международный опыт подсказывает решение на основе концепции смешанного использования территории (mixed-use), при которой одновременно развиваются жилые, деловые и рекреационные кварталы. Сама концепция редевелопмента ЗИЛа как территории смешанного использования инновационна для Москвы, и говорит о важном шаге в подходе к реновации от моно- (жилье или техноград) к мульти-функциональности. В отличие от научных или арт-кластеров, ЗИЛ предполагается решить как территорию, где жилые, рабочие и деловые кварталы будут соседствовать друг с другом. При сохранении производства, предполагается также и сохранение исторических корпусов завода. Данная концепция, которая в результате была принята к реализации, сформировалась не сразу.

Сергей Кузнецов
Главный архитектор Москвы

«Заброшенная промзона создает в городе некую линзу, являющуюся барьером для целостности транспортной сети, а работа по развитию таких территорий и взаимодействие с транспортной системой делает город более проницаемым. Второй важный фактор развития промзон — создание многофункциональной территории, которая делает переход от центра к периферии более плавным, насыщая спальные районы различными социальными и общественными функциями, которые в данный момент присущи только центру».

2 марта 2012 года состоялась стратегическая сессия, в результате которой жюри выбрало два проекта-финалиста: «Полуостров ЗИЛ» от российского архитектурного бюро «Меганом» и «ЗИЛ-Пионер» от немецкого Uberbau (с материалами в полном объёме можно ознакомиться по ссылкам: часть 1, часть 2 и часть 3). Несмотря на то, что в условиях конкурса было оговорено наличие единственного победителя, организаторы выплатили каждой команде предусмотренное вознаграждение. Оба финалиста предложили смешанное использование территории и активное развитие сети общественного транспорта, который помог бы вплести отрезанный от городской жизни полуостров в общую ткань города. Немецкий проект привлек внимание особо тщательной проработкой прибрежных территорий и интересной идеей реабилитации земли от накопленных загрязнений путем воссоздания соснового парка и заселения в почву специальных бактерий. Проект же российского бюро «Меганом» заинтересовал тщательной проработкой этапов постепенного развития территории c закрытием части зданий и превращением их на время в культурные центры. Причем оба финалиста выступали за то, что город сам должен развивать территорию, а не доверять ее полностью девелоперу и инвестору. Руководствуясь советами консультантов по устойчивому развитию и ландшафту, бюро Uberbau предложило, что нужно заложить время (порядка 10 лет) на реабилитацию и лечение земли, между тем организовав временное использование уже существующих на ней зданий.

В мае 2012 года ожидалась финальная презентация и выбор проекта-победителя после доработки. Однако, после недель «сумасшедшей переписки с постоянным переносом дат, сроков, изменением состава жюри — приглашения на финальную презентацию мы так и не получили», — рассказывает Али Саад из Uberbau.

В то самое время, когда участники международного конкурса разрабатывали свои проекты, в мастерской №15 НИиПИ Генплана под руководством Виталия Лутца также велась работа по разработке проекта планировки территории. Почему вдруг возникло такое дублирование? Похоже, что по причине банальной плохой коммуникации между ведомствами. Формально все существующие постройки и новое строительство на территории ЗИЛа находится в ведомстве Департамента Строительства Москвы. После обсуждения судьбы ЗИЛ в Правительстве Москвы, Департамент осенью 2011 года разместил госзаказ на разработку проекта в мастерской Генплана.

Однако, в техзадании от Департамента акцент был сделан не на смешанное использование, а на создание обширного Технопарка и развитие ЗИЛа как инновационного кластера по типу АЗЛКа. Мастерская №15, разработав первую версию эскиза к ППТ в направлении Технопарк, показала предложение мэру. К тому времени было уже принято решение о размещении инновационного кластера в Новой Москве, поэтому Мастерской №15 предложили сместить вектор в сторону наполнения пространства коммерцией, жильём и чем-нибудь доходным.

В сентябре 2012 года по инициативе нового главного архитектора столицы Сергея Кузнецова бюро «Проект Меганом» присоединилось к работе мастерской Виталия Лутца в качестве консультантов на стадии разработки эскизной части. Благодаря налаженной коммуникации, в проекте Генплана удалось отобразить «много достойных идей, представленных еще в рамках конкурса, но не учтенных в ППТ на тот момент, а некоторые ценные здания даже спасти от сноса»,— говорит архитектор Юрий Григорян, руководитель «Проекта Меганом». Всё бы хорошо, однако, неопределенность статуса «консультанта» и отсутствие каких-либо инструментов контроля у «Меганома», привели к тому, что Григорян вышел из совместной работы по ЗИЛу.
 


Спорные моменты

Почти через два года с момента начала работы над концепцией реконструкции территории ЗИЛа в марте 2013 года проект от НИиПИ Генплана была представлен на общественные слушания. Мало какой проект получал столько внимания и не только на страницах профессиональной прессы, но и на социальных медиа и «традиционных» медиа. Помимо профессионального разбора плюсов и минусов с точки зрения решения транспортной проблемы, выгоды от строительства элитного жилья и обсуждения реализуемости этого проекта на фоне экологической загрязненности почв, одной из самых острых тем стал вопрос сноса и реконструкции старых заводских корпусов.

Маргарита Штиглиц
Профессор кафедры Реставрации и реконструкции архитектурного наследия СПбГАСУ, ведущий научный сотруник НИИТИАГ РААСН

«Наука и техника рассматривалась традиционно в России (в отличие от Запада) вне культурного контекста. Мне довелось присутствовать на сессии ЮНЕСКО в Петербурге, где в объекты Всемирного наследия включались шахты, заводы, и рудники и номинаци подавали всегда сами городские власти. У нас, к тому же, присутствует постсоветский менталитет — если завод, то фабричная грязь и орудие эксплуатации. Поэтому надо воспитывать и публику, и инвесторов, надо работать с ними через штрафы и налоговые льготы».

Реконструкция ЗИЛа вновь привлекла внимание общественности к проблеме промышленного наследия и всей сложности его бытования в современных условиях. Проект, разработанный «Меганомом» и НИиПИ Генплана, не предполагает тотального сноса — напротив, предполагается сохранения некоторых цехов начала и середины XX века. Вопрос оказался не в том, что надо ли что-то сохранять вообще, но что именно сохранять и как сохранять? «Большинство людей не понимают эстетики металлических и железобетонных конструкций, перекрывающих огромные пространства, не видят красоты исчезающих машинных форм, — считает эксперт по промышленной архитектуре Маргарита Штиглиц. — Поскольку не "поставлен глаз", нет представления, что индустриальная история это часть общенационального достояния».

На сегодняшний день общая площадь зданий по данным завода ЗИЛ, около 500 000 кв. м, из которых производственные помещения занимают 150 000 кв. м. Формально на госохране состоят только два объекта: контора первого автомобильного завода, построенная в 1918-21 гг., и комплекс здания станции Кожухово (1903-08 гг). Проект предполагает cнос около 1,1 млн кв. м площадей, и реконструкцию 0,8 млн квадратных метров недвижимости. Специалисты по истории архитектуры критиковали план за пренебрежение, например, цехами северной части, и за полную реконструкцию цехов центральной аллеи с сохранением лишь фасадов. И эта дискуссия до сих пор открыта, а решение, удовлетворяющее хотя бы большинство, так и не найдено. И с этой проблемой неминуемо сталкивается и будет сталкиваться каждая промзона, вышедшая на путь реанимации своего пространства и территории.
 


Что впереди?

29 октября 2013 года проект был утвержден правительством Москвы. На реализацию замысла потребуется 10-15 лет, и 191 млрд рублей. Из них 42 млрд рублей заплатит город (в основном, на создание инфраструктуры), а 145 млрд рублей придет от инвесторов.

Для сравнения: проект редевелопмента городской гавани Гамбурга ХафенСити, который можно назвать наиболее близким ЗИЛу по концепции постиндустриального редевелопмента, и который занимает площадь в 2,4 раза меньшую чем ЗИЛ обошелся в 6,3 млрд евро (284 млрд рублей). По показателям территория ЗИЛ действительно будет представлять настоящий город: с жильем (30% территории), общественно-деловыми объектами (50%), производством (16%) и парками (20%). Планируется создание 40 тысяч новых рабочих мест. Что касается решения транспортной проблемы, то проектировщики предлагают развивать сотрудничество с РЖД (развитие пересадочного узла на месте входа ж/д и Третьего транспортного кольца) в совокупности со строительством станции метро «Технопарк» на Замоскворецкой линии, и строительством новых автодорог и мостов.

Праздники в ДК ЗИЛ — в советское время и сейчас

На сегодняшний день власти пытаются ангажировать потенциальных девелоперов, которые, приобретя право на развитие территории, помогут расплатиться ЗИЛу с многолетними долгами и вложатся в его развитие. По мнению Юрия Григоряна, такой подход ошибочен, так как он сведёт на нет преимущества единого собственника у территории ЗИЛ, поскольку если «город продаст землю вместо того, чтобы начать самостоятельно её развивать, он просто потеряет контроль над общественными зонами, которые в данном проекте являются ключевым моментом развития всей территории». По его мнению, в идеале нужно создавать частно-государственную корпорацию по развитию территории, которая бы занялась её комплексным развитием. Подобный подход был, кстати, использован в Гамбурге, где для управления уже упомянутым проектом городской гавани правление города и банк Германии создали частно-государственное партнерство. Например, при строительстве делового района Ла Дефанс в Париже в 1960-ые годы, правительство Франции создало государственное учреждение EPAD, которое занималось разработкой, реализацией и по сей день занимается управлением этой территории.

Виталий Лутц
Руководитель мастерской №15 НИиПИ Генплана

«Собственник, который придет на территорию, должен взять на себя все вопросы осуществления проекта, типа застройки, привлечения на участок жителей для развития временного его использования. Касательно экологической картины участка — стратегически она определена и затраты на реабилитацию земли заложены в бюджет проекта — точную же картину для каждого отдельно взятого участка будет выяснять арендатор в процессе разработки проектной документации. Одним из глобальных решений проблемы экологического состояния всей территории вцелом, возможно, станет вывоз и замена почв».

Тем не менее, уже в первом квартале 2014 года площадка завода может быть выставлена на торги для выбора главного инвестора проекта, о чём сообщила Наталья Сергунина, заммэра столицы по экономической политике и вопросам земельно-имущественных отношений. Город ожидает выручить от торгов порядка 35-40 млрд рублей (и примерно такую же сумму город должен вложить в реализацию нового проекта полуострова). Земельный участок, который будет выставлен на торги, останется в собственности города, а девелопер станет его арендатором. Срок аренды, по словам Сергуниной, составит шесть лет на реализацию проекта застройки ЗИЛа, затем земля будет переоформлена в долгосрочную аренду под эксплуатацию зданий. Константин Тимофеев, руководитель Москомстройинвеста, пояснил, что если системный инвестор в этом проекте не будет найден, то он будет реализован частями. Сейчас, по словам чиновника, город ведёт переговоры с четырьмя потенциальными инвесторами, однако они готовы заплатить гораздо меньшую сумму — от 10 до 15 млрд. рублей.

Юрий Григорян
Архитектор, руководитель бюро «Проект Меганом»

«Как бы ситуация не развивалась в ближайшем будущем, когда дело подойдет ближе к реализации проекта, у горожан появится голос и вряд ли они согласятся на застройку территории панельными домами. Будут подняты материалы и идеи, возникшие в процессе работы над проектом, и появится возможность превращения ЗИЛа в новый городской центр. В конце концов станет ясно, что нужен более художественный взгляд, предполагающий понимание деталей, социальных различий и возможных последствий того или иного процесса. Надо преследовать цели, направленные на долгосрочное развитие, а не простые экономические схемы, приносящие результат только в ближайшем будущем».

Самым близким к проекту ЗИЛа по количеству вводимого нового жилья является проект развития Восточных доков Амстердама, для строительства которого привлекались частные инвесторы, однако деньги, вырученные городом от продажи государственной земли инвесторам, не выводятся из проекта, а вкладываются в развитие общественной инфраструктуры. Такой путь также возможен, но, к сожалению, Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства, в ведении которого находится проект, от дальнейших комментариев по проекту отказался.

Главный вопрос остается открытым: насколько город захочет участвовать в сложном процессе планирования, реализации и управления проектом полуострова, на пути которого обязательно будут возникать новые нюансы и проблемы, если его можно просто продать, подарив новому собственнику проект планировки в качестве руководства к действию, и тем самым освободить себя от ответственности.
 

 

 

Об авторе

Дарья Бычкова

Окончила МАрхИ и Institute for Advanced Architecture of Catalonia в Испании. Работала в бюро WMA (Willy Müller Architects) в Барселоне, где вела проекты для Испании, США и Азии. Позднее вернулась в Москву и присоединилась к команде «Бюро 500» для проектирования жилых и общественных комплексов столицы. Наряду с этим занимается поддержкой и распространением принципов «дружелюбного города для детей».

Поделиться:

Читайте также

КОММЕНТАРИИ
к посту «Промышленный апгрейд»

Ответить в ветку
Авторизоваться через:
Яндекс.Метрика