16 дек 2014
Поделиться

Как устроена продажа, покупка и аренда недвижимости в Москве и Лондоне

Автор: Елена Плотник

На протяжении пяти лет мы совершили десяток сделок на рынке недвижимости в Москве и Лондоне. Оказалось, что операции, по сути одинаковые, кардинально различаются по методологии.

Как это делают в Москве

Тот, кто хоть однажды сталкивался с российским рынком недвижимости, знает, сколько нужно поменять риелторов, просмотреть предложений, какие подводные камни обойти для того, чтобы найти, купить, сдать или снять квартиру своей мечты. К большому удивлению, несмотря на огромный спрос на жильё в России, чёткие и понятные правила игры не сформулированы, и очередная операция с недвижимостью превращается в танец с бубном.

1. Отсутствие базы

Одна из самых больших проблем — отсутствие единой базы объектов недвижимости, некоего консолидированного хаба предложений ведущих игроков рынка. Нет достоверных данных о реальной стоимости аналогичных проданных объектов в этом доме или районе. Риелторы практически не несут никакой ответственности за объект недвижимости. Поэтому поиск затягивается, многие предложения неактуальны, а на немногих существующих сайтах недвижимости полный караул с информативным описанием объектов.

2. Низкая квалификация риелторов

Когда пытаешься продать свою квартиру в Москве, в большинстве случаев ориентируешься не на агентство, а на репутацию риелтора. Почему-то доверия ко многочисленным агентствам не возникает: вход на рынок достаточно прост и в компаниях трудятся в большинстве люди, имеющие смутные представления о работе с клиентами, правовых тонкостях сделок и актуальных предложениях на рынке. За 5 лет мы заключили порядка 10 сделок, которые вели около 20 агентств. Они занимались арендой, покупкой и продажей недвижимости, и только к двум риелторам мы обратились повторно. Например, во время продажи квартиры в Москве мы сталкивались с риелторами, которые просто брали деньги, но не выполняли свои обязательства, и с риелторами, которые не приезжали на просмотры и не сообщали никакой информации о потенциальных покупателях.

Хороший риелтор в Москве — как семейный врач. Его нужно тщательно искать: можно поинтересоваться у друзей и знакомых, а ещё узнать, не продавалась ли квартира в вашем доме, и спросить бывших соседей, через кого они продали квартиру. Что касается загородной недвижимости, ценным источником информации могут стать страховые агенты, которые страхуют дом.

3. Устные договоренности

Ситуация с загородной недвижимостью особенно печальна. Как правило, риелторы знают об объекте не больше самого покупателя: больше информации можно получить даже у менеджеров девелопера участка. Однако менеджеры в основном говорят лишь о положительных сторонах: скорой газификации поселка, центральной канализации, интенсивности использования водопровода и электрических сетей, небольших членских взносах, запрете застройки леса, по которому проходит граница участка. Обещания не всегда соответствуют действительности: строительство и введение в эксплуатацию заняли два года вместо одного, а лес, вид на который стоил миллион рублей, через полгода вырубили, несмотря на заверения в его неприкосновенности. Нельзя забывать, что то, что обещано на словах, не имеет юридической силы, и, поверив словам риелтора, жильцы остаются без леса, но с постоянно повышающимися членскими взносами, целевыми взносами на ремонт сетей и частыми перебоями с подачей воды. Рынок загородной недвижимости вообще явно перегружен предложением, и спрос за ним не поспевает. Загородная недвижимость с тратами на её содержание — совершенно неоправданная инвестиция: продать дом, окупив хотя бы стоимость его строительства, очень сложно. Вместо того, чтобы продать дом, нам пришлось сдать его на летний период.

4. Подводные камни апартаментов

Когда мы искали новую квартиру в Москве, по нашему запросу было весьма скромное предложение. Но и на этом небольшом участке рынка не было упорядоченности. Мы сами подбирали подходящие варианты, но когда дошло до общения с риелторами, снова всплыла их некомпетентность: они сами часто не знали, какие квартиры еще есть в наличии, часто продавали объекты, на которых сами ни разу не были, хотя и уверенно описывали их «со слов очевидцев». Настоящие проблемы начались, когда мы влезли в покупку помещения, которое, как мы считали, было квартирой, а на проверку оказалось лотом из нежилого фонда. На показах риелтор употреблял слово «квартира», на доме было объявление о продаже квартир, в предварительном договоре употреблялся термин «квартира». И вдруг в окончательной редакции договора квартира стала помещением, нежилым помещением и апартаментами. Только через месяц после внесения предоплаты мы поняли, что фактически приобрели офис. Риелтор отстранился от всяких переговоров и перевел наши претензии в юридический отдел. Нам пришлось потратиться на услуги юриста, чтобы вернуть предоплату, зато после этого инцидента объявление о продаже квартир исчезло с дома.

Как это делают в Лондоне

На рынке недвижимости в Лондоне ситуация совсем другая. Тамошние агентства имеют давнюю историю и хорошую репутацию, а сделки осуществляются на высоком уровне: процедура занимает довольно много времени, а обе стороны подвергаются тщательной проверке. Когда принимается решение о покупке, в дело вступают юристы-солиситеры, которые на протяжении нескольких недель анализируют объект недвижимости, дают все характеристики: от того, из каких материалов построен дом, до правовых аспектов пользования  землей, на которой расположено здание. Оценивается вероятность непредвиденных ситуаций — от урагана до затопления. Аналогично проверяют покупателя, легальность происхождения средств, кредитную историю, легальность пребывания в стране (в нашем случае). Оформление сделки обходится около 10 тысяч фунтов: деньги идут на оплату труда солисетеров и налоги. Сделки осуществляются только по-белому, уклонение от уплаты налогов исключено. Квартирант становится полноценным жителем города, он платит муниципальный налог council tax, на его имя оформляются счета за газ, электричество, телевидение, интернет, телефон и воду. В Британии не существует прописки: резидентом считается тот, на чей адрес приходят счета.

1. Систематизация информации

Российским агентствам определенно стоило бы обратить внимание на британскую практику упорядочивания информации: у риелторов есть информация обо всех объектах недвижимости, выставленных на рынок в Великобритании. Существуют сайты и проложения Rightmove и Zoopla — спасение для снимающих, сдающих, покупающих и продающих. Задать поиск можно по району и почтовому индексу, указать радиус поиска от интересующего места, тип сделки, тип недвижимости, минимальное и максимальное количество комнат, стоимость. Объекты можно просматривать в виде списка или на карте. О каждом объекте предоставляется исчерпывающая информация: описание, фотографии, план помещений, энергетический сертификат, расстояние до общественного транспорта, ближайшие школы, данные о продавце. Кроме того, в открытом доступе — информация об агенте объекта и других его сделках, а также о сделках, недавно совершенных в районе, их стоимости и агентах, которые их осуществляли.

В британских базах данных есть информация и о зарубежных объектах: в странах Европы и Азии, в США, Канаде и Латинской Америке.

2. Профессионализм агентов

Работа с менеджером агентства начинается с запроса о том или ином объекте. Агент сразу начинает проверку покупателя: узнает имя и контакты, текущее место проживания, цель приобретения недвижимости, источник средств на покупку или аренду. Только после выяснения этих данных, когда просто любопытствующие отсеяны, организовывается просмотр. Когда мы продавали квартиру в Лондоне, во время первой встречи агент выяснил мельчайшие подробности об объекте: размеры и время постройки здания, первые ли мы владельцы, каковы средние счета управляющей компании, причина продажи и т.д.) и провел фотосессию. Он вызвал специалиста, который составил заключение об энергетической эффективности, в котором указано, насколько эффевтивно расходуется энергия и в каком состоянии котел, стены, окна и двери, — без этого документа нельзя выставить недвижимость на рынок.

3. Четкая схема на каждом этапе

Мы искали загородный дом для покупки. Начали с того же Rightmove. В каждом объявлении указана допустимая цена продажи, хотя клиенты и вправе предложить свою цену. Хотя на рынке и сохраняется достойное соотношение цены и качества, купить вторичную недвижимость очень непросто: во-первых, влияет наплыв эмигрантов, во-вторых, хорошее жилье так просто не продают. Мы снова переключились на новострой, и нам повезло купить последний дом в новом районе из 40 домовладений. Чтобы закрепить за собой право покупки, покупатель выплачивает символическую сумму в 200 фунтов, а потом за работу принимаются солисетеры. Очень важно застраховать дом таким образом, чтобы договор страхования стартовал со дня передачи ключей: с этого момента застройщик снимает с себя все обязательства и все риски несёт покупатель. Новые дома и квартиры сдают полностью готовыми к заселению: с сантехникой, вмонтированной кухней и бытовой техникой. А ещё в доме нас ждала бутылка шампанского, поздравительная открытка и табличка. Вместе с застройщиком мы обошли каждый сантиметр дома.

Поделиться:

КОММЕНТАРИИ
к посту «Как устроена продажа, покупка и аренда недвижимости в Москве и Лондоне»

Ответить в ветку
Авторизоваться через:
Яндекс.Метрика