самара
10 июн 2014
Поделиться

Житель как соинвестор: самарский проект по регенерации исторического квартала

Автор: Анна Гусева

В мае на 4 Московской Биеннале Архитектуры среди лучших был назван проект «Свобода в рамках. Самарский опыт», представленный коллективом «Местные планировщики» и учебной мастерской Сергея Малахова и Евгении Репиной. Архитекторы предложили вернуться к структуре домовладений и сделать самих жителей акционерами проекта по реконструкции своего квартала.

Когда в 2012 году Виталию Стадникову, ведущему архитектору АБ «Остоженка», предложили поработать в должности главного архитектора города Самары, он согласился, так как открывалась реальная возможность опробовать концептуальные разработки на практике. Начиная с 2010 года команда «Остоженки» занималась исследованиями возможностей возвращения к квартальной сетке на основе мелких домовладений-парцелл, и, в первую очередь, внутри исторической застройки. «Когда я работал в "Остоженке", в 2009- 2010 годах мы разрабатывали "Методику бесконфликтной реконструкции исторического городского квартала" на примере Самары, — объясняет Стадников. Тогда взяли четыре квартала 30 на 120 саженей и показали, насколько эффективно можно использовать эту территорию, если отказаться от стандартного подхода застройки башенными домами или многоэтажными пластинами. Оказалось, что в рамках исторического морфотипа застройки, низкоэтажные (до 4-6 этажей) здания позволяют разместить намного (фактически в два раза) больше квадратных метров, чем высотные».

«Самара стала особенно удачным примером, поскольку её регулярная планировка даёт возможность наиболее ясно сформулировать, продемонстрировать и изложить эти принципы», — поясняет Андрей Гнездилов, с 1990 года занимавший должность главного архитектора АБ «Остоженка» и принимавший непосредственное участие в разработке «Методики». — «В процессе работы над нашим проектом мы выяснили базовые принципы формирования застройки в исторических городах. Вначале — на примере района Остоженки, но потом поняли, что это системное явление, и тут Самара стала хорошим примером. Нельзя забывать, что этот подход применим только для квартальной планировки и не применим к микрорайонам». В процессе работы над проектом «Остоженка» вышла на Дмитрия Азарова, мэра Самары, которого очень заинтересовала такая концепция реконструкции центра.

В Самаре, к тому моменту, когда Виталий Стадников был назначен на должность главного архитектора, процесс управления градостроительной ситуацией протекал скорее стихийно, чем планомерно. Должность главного архитектора была вакантна уже продолжительное время, градостроительных советов не проводилось, а администрация города находилась под прессингом государственных программ по вводу квадратных метров и по строительству жилья для обманутых дольщиков, поясняет Стадников. В 2013 году был запущен муниципальный контракт на разработку проекта планировки территории на 79-й квартал города Самары.

«Для квартала предлагается развитие в рамках уже сложившейся системы землепользования, которая соответствует почти полностью (на 90%) границам домовладений дореволюционных, — рассказывает Стадников. — Несмотря на то, что домовладения (парцеллы) лишились единых владельцев — стало много коммунальных квартир и многоквартирных домов, сама объемно-планировочная структура этих домовладений настолько удобна, что она в течение века существует практически без изменений. В основе этой парцеллярной системы — двор, который примыкает одной стороной к красной линии, а по краям или заборы, или брандмауэры. Соответственно те, кто живет в этом дворе, совершенно независимы от своих соседей, если только те не вознамерятся построить 130-этажный дом». Концепция планировки привела к разработке «Проекта бесконфликтной реконструкции 79 квартала», который был представлен на «Архмоскве» и вошёл в число пилотных проектов Стратегии развития Самары до 2025 года.

Андрей Гнездилов
Главный архитектор НИ и ПИ Генплана Москвы

«Это очень жизнеспособная концепция и очень перспективный подход для работы с застройкой в исторических городах, потому что он отражает основные исторические принципы формирования застройки – принцип соседского права и принципы организации домовладения застройки. Я считаю, абсолютно правильно применять эти же принципы и сегодня. Наша новая социально-экономическая формация, в которой мы живем, так сказать «буржуазное общество», помогает развиваться застройке, основанной на соблюдении норм соседского права. К сожалению, в гражданском законодательстве эти нормы пока отсутствуют, но мы надеемся, что наша деятельность будет способствовать их возвращению в юридическое поле».

В результате эвакуации заводов и предприятий во время Великой Отечественной войны город растянулся на несколько десятков километров вдоль берега Волги. Из-за этого современная Самара тянется на 50 км, при том её историческая часть находится в прямо на стрелке (о реакции на проект Ленгипрогора мы писали). Фактически, историческая Самара, занимающая меньше двух процентов от общей площади (700 га от 54138 га), является одним из самых компактных районов города. И тем не менее, её кварталы пытаются перестроить по микрорайонной схеме. По данным, которые приводят самарские архитекторы, за последние 15 лет крупномасштабной застройкой микрорайонного типа уничтожена треть исторической Самары. В 2013 году для из списка культурного наследия было выведено 292 объекта исторического значения.

При этом замена «ветхой» малоэтажной застройки новой многоэтажной не приводит к улучшению качества жизни, но, напротив происходит ухудшение среды. «Когда мелокпарцеллярная среда, не обязательно историческая, — добавляет Стадников, — отдается под точечную застройку происходит разрушение этой среды из-за её перегрузки, так как в эту планировочную систему не входят ни детские сады, ни школы, ни магазины, ни парковки. В результате, вся прелесть старой Самары моментально превращается во все "прелести" микрорайона».

Евгения Репина
Архитектор, доцент СамГАСА

«Думаю, что идея саморазвития – единственно адекватная идея развития нестоличных городов. Самара к концу XIX века была крупным промышленным центром — своего рода русским Чикаго. Застройка кварталов формировалась по парцеллам (домовладениям), средний размер которых приблизительно был равен 60 на 120 саженей. Каждая парцелла принадлежала собственнику и представляла собой городскую усадьбу – хозяйский домом с аркой для проезда повозки или кареты по красной линии, флигель и хозяйские постройки, иногда огород или сад — в глубине двора. После революции подворье превратилось в коммуналку, и хотя это привело к частичной деградации среды, но по-прежнему эта часть города имеет целостный облик. А сейчас на неё надвигается точечная застройка! Кто позволяет политикам и урбанистам вести себя на территории так, будто на ней никого и ничего нет?»

Разработка проекта для 79 квартала с одной стороны опирается на опыт АБ «Остоженка», с другой — на самарский контекст. «Это  движение, которое сформировалось под руководством увлеченных постмодернистов, таких как Малахов. В 1990-е они делали такие "пост-проекты", когда каким либо зданиям или кускам среды присваивалось некое абстрактное или абсурдное название из другой истории, среды или места, и в результате сочинялась история для этого места, облекая повседневную депрессивную реальность в историю очень красивую, которая заставляла по-новому посмотреть на это место». Участники мастерской Сергея Малахова и Евгении Репиной из СамГАСА (Самарская Государственная Архитектурно-Строительная Академия) принимали самое активное участие в проведении исследования и разработки концепции. Именно под руководством Евгении Репиной проводилось первое социологическое исследование квартала, которое позволило включить жителей в процесс со-проектирования через предложение архетипических элементов, которые они хотели бы иметь у себя во дворе.

Фотография:
Е.Репина и команда

79-й квартал — один из типичных старых кварталов (всего было 140 кварталов по регулярной сетке). На площади 128х256 м сегодня проживает около 300 человек. «Есть коммуналки. Есть одноквартирные дома, есть многоквартирные домики, — рассказывает Стадников. — Полностью довольных мало, но есть. Многие живут в стеснении, и плюс у многих нет коммуникаций. У некоторых нет даже внешних туалетов на участках. Разные участки, но в целом все говорят, что им нравится жить на этом месте».

В результате социологических исследований была получена картина, кто и как проживает в квартале 79. В ходе второго социологического опроса, который проводился уже избирательно, жителей просили рассказать, какие плюсы они видят (если видят), что живут в исторической среде, насколько они готовы принимать участие в регенерации своего квартала и заниматься ремонтом дома и двора. Оказалось, что более двух третей жителей предпочитают ремонт своего дома переезду в новостройку в дальнем районе.

В проект для 79-го квартала заложены принципы, стимулирующие застройку средней этажности. В квартале, площадью 3,3 Га общая площадь зарегистрированных зданий — 11 669 м². Планируется провести реконструкцию 11 800 м² со сносом 1450 м² (программа «максимум» предполагает реконструкцию 19 400 м², снос — в объёме 2650 м²) и показать, что интенсификация использования исторической территории не только возможна, но и выгодна.

Анализ изменений домовладений показал, что произошло их измельчение, особенно по ширине — они стали узкими и глубокими, что уже вызывает не только трудности у самих жителей, но и в случае, например, пожара затруднит доступ спасательной техники. Для того, чтобы исправить ситуацию, архитекторы предлагают ре-межевание и пробивку новых сквозных проходов в середине квартала. Кроме того, создание межи в центре позволит проложить новые коммуникации (в том числе и канализацию) с затратами в четыре раза ниже, чем если их прокладывать по периметру. Еще один важный аспект экономии — ограничение этажности в три этажа, который позволяет избежать затрат на техническую экспертизу, которую должны проходить все здания большей этажности.

Земля — жителям!

Экономическая модель развития 79 квартала в Самаре, представленная на международном форуме по недвижимости «Проэстейт-2013», получила главный приз и полную поддержку девелоперов. В чём суть концепции и почему она выгодна?

«Наличие земли в собственности — это гарантия стабильности развития территории, — объясняет Виталий Стадников. — И это показывает опыт развития многих российских городов. Мы сравнили промышленные города-миллионники, в которых на мелкопарцеллярную систему землевладения приходятся большие территории. В Ростове-на-Дону, где 80% застройки — это парциллярная система, в которой большая часть земли оформлена в собственность, сформировалась позитивная самобытная среда. В Самаре же, наоборот, не смотря на то, что на мелкопарциллярную систему приходится чуть меньше половины всей застройки (40%), частный сектор рассматривается как трущобная застройка, в том числе и исторический центр». Власти смотрят на инвесторов, а те на власти, так как расселение — процесс сложный и затратный. В результате  жители «сидят на чемоданах» и ждут, когда их переселят вместо того, чтобы ремонтировать свой дом и добиваться, например, проведения канализации в своём квартале. В результате, квартал, действительно, превращается в трущобы.

Фотография:
Е.Репина и команда

Модель, предложенная «Местными планировщиками», предполагает именно регенерацию квартала, при чём не за счет пришедшего девелопера, а силами самих жителей, которые становятся собственниками земли и собственниками помещений. На данный момент около 70% земли не оформлены в собственность, либо не разграничены, либо находятся во временной аренде. Поэтому, первая стадия работы по регенерации квартала — это межевание и оформление земли в собственность под жителей, которые на ней сейчас живут. «Приход одного инвестора приведет к разрушению сложившегося типа среды, —  считают «Местные планировщики», — Потому что смысл этой среды в том, что пользователей у нее очень много и они все разны и все по- своему развивают эту среду. Мы поняли, что в этой истории инвестор не должен фигурировать, а проект должна вести организация коммерческого склада, но с участием муниципалитета и области. Инвестор может появляться только на стадии раздачи отдельных маленьких участков. А чтобы подготовить эти участки нужна организация смешанного типа, которую мы назвали «Дирекция квартала». Она должна заниматься помощью жителям по оформлению земли в собственность и оформлению собственности на свои помещения».

Виталий Стадников
Архитектор, управляющий партнёр «Местных планировщиков», советник мэра г. Самары по градостроительству

«Мы наблюдаем очередной конфликт идеологий — идеологии компактного города и идеологии крупных гос-проектов, которые приводят к расширению и экстенсивному развитию города и устаревших методов советского типа застройки, процесс строительства и проектирования  мыслится рудиментарно как процесс создания законченного проекта, законченной картины. Хотя правила землепользования и застройки как механизм, заложенный градкодексом, позволяют развивать город как организм сценарийно, а никак законченную картину. Но этот механизм так слаб, что он не осмысляется еще как полноценный инструмент территориального развития в российских городах.Я вижу перспективу в активизации людей — это самый верный механизм сохранения аутентичности среды. Чем больше вот этих людей и субъектов будут хорошо проинформированы о своих правах, чем больше из них будут обладать правами собственности, тем больше вероятность, что власть будет считаться с их интересами».

По условиям, часть земли передаётся в распоряжение «Дирекции», которая и занимается проведением нового строительства, например — сдачей земли под застройку инвестору. За счет реконструкции межевания находятся  «излишки» земли, которые  и используются «Дирекцией» как для строительства, так и для проведения коммуникаций, разбивки новых проходов и общественных зон, например, детской площадки внутри квартала. На сегодняшний день перед «Планировщиками» и подключившимися юристами стоит задача разработать механизм отчуждения части земли в пользу «Дирекции квартала». В результате  жители помимо того, что становятся со-инвесторами всех процессов, получают коммуникации и помощь в ремонте фасадов. Сама участки (парцеллы) могут быть быстро оформлены по механизму упрощенного оформления земли под многоквартирными домами.

«Понятно, что  для девелоперов, которые хотят поставить три многоэтажных дома, наша история вообще неинтересна, — добавляет Стадников, — Но вот для города эта история очень даже интересная. Так как у города есть разные социальные обязательства, в том числе по расселению людей из ветхого и аварийного жилья, что требует больших затрат. Мы же предлагаем никого не расселять, а, наоборот, вовлекать в процесс ремонта и реконструкции самих жителей».

Поделиться:

Читайте также

КОММЕНТАРИИ
к посту «Житель как соинвестор: самарский проект по регенерации исторического квартала»

Ответить в ветку
Авторизоваться через:
Яндекс.Метрика