вашингтон
30 окт 2013
Поделиться

Fundrise: акционерное общество по месту жительства

Автор: Анна Гусева

В мире недвижимости считается, что инвестором может быть только крупная компания, а рядовые жители обычно оказываются отстранены от управления собственностью, находящиейся по соседству. Американская платформа Fundrise борется со стереотипами, используя краудфандинг как инвестиционную модель для девелопмента.

«Почему мы можем привлекать инвестиции от компаний, которые не имеют никакого прямого отношения к месту? Почему бы нам не привлечь инвестиции от людей, которые живут здесь, которым не все равно, что будет с их районом?», — такой вопрос Бен Миллер задал конгрессменам Белого дома этим летом. Его платформа Fundrise (что можно перевести как «поиск финансирования»), созданная в 2010 г. вместе с двадцатипятилетним младшим братом Дэниелом в Нью-Йорке, даёт возможность самим жителям стать инвесторами в своем районе. Цена одной акции — 100 долларов.

Идея проекта проста: любой житель квартала, купив акции, становится инвестором и таким образом получает возможность напрямую влиять на развитие своего района. Помимо демократизации этого традиционно элитарного бизнеса, требующего внушительных капиталов, Fundrise культивирует прозрачность всего процесса — все материалы и документы открыты для акционеров.

Краудфандинг или «народное финансирование» — новое явление, возникшее на посткризисной волне конца 2000-х, вызывает критики не меньше, чем энтузиазма. То, как работает народный клич на сбор средств для выпуска диска или фильма, в целом понятно и финансистам, и обычной публике. Но краудфандинг в качестве инвестиционного механизма пока вызывает много вопросов. В первую очередь, потому, что не проработаны юридические аспекты регулирования процесса привлечения акционеров с небольшим капиталом. Во-вторых, наличие рисков, связанных с любыми вложениями в стартапы, и, особенно, в недвижимость. Высокие риски профессиональные финансисты объясняют, в первую очередь, неопытностью акционеров подобных предприятий и большой вероятностью возникновения конфликта интересов.

Что касается правовой стороны дела, то в США этот вопрос решается начиная с 2012 года, когда был принят так называемый «Закон о краудфандинге» (Jobs Act — Jumpstart Our Business Startups Act). Поправки к нему под грифом Title II, вступившие в силу с 23 сентября 2013 года, законадательно закрепили возможность для компаний-стартапов официально искать финансирование при помощи краудфандинга через объявления в социальных сетях и интернет. Закон создает новый класс инвесторов — частное лицо, что в корне демократизирует весь рынок. И хотя юридеские аспекты еще не достаточно проработаны, тем не менее он официально закрепляет новые формы финансирования. Например, платформе Fundrise потребовался год на подписание всех бумаг в Комиссии по ценным бумагам и биржам США, чтобы получить право привлекать частных лиц с малым капиталом (от 100 долларов) в качестве полноценных акционеров, которые смогут получать доход со своих вложений (пока участие ограничено только округом Колумбия и Вирджиния).

Что же касается рисков, ассоциирующихся с недвижимостью, то команда Fundrise честно предупреждает и настойчиво рекомендует своим потенциальным вкладчикам ни в коем случае не трогать их сбережения на колледж или лечение, а вкладывать только те средства, потеря которых не отразится трагедией на бюджете. Другими словами «лишние деньги», оставленные на покупку новой пары обуви или путешествие. Такая честность, несомненно, подкупает, особенно после кризиса 2008 года, воспоминания о котором еще очень свежи.

Братья Миллер не новички в мире недвижимости. Они вышли из семьи крупного девелопера, и сами владеют компанией WestMill Capital, которая и является одним из основных партнеров платформы, наряду с другими профессиональными девелоперами. Большая часть собственности, принадлежащая братьям, и которая предлагается акционерам через платформу Fundrise, находится в квартале H Street NE в Вашингтоне. Этот квартал, лежащий к северо-востоку от Капитолия, в чем-то сродни знаменитого Гринвич Виллидж в Нью-Йорке, о котором писала и за сохранение которого боролась Джейн Джейкобс.

Квартал H Street NE — один из старейших коммерческих центров американской столицы после второй мировой войны понемногу терял свой статус и энергию. Столкновения с полицией 1968 года нанесли ему серьезный ущерб, последствия которого ощущаются до сих пор. Реанимация квартала началась в 2002 году по плану, разработанному в градостроительном офисе округа Колумбия, согласно которому «коридор», как называют центральную улицу квартала длиной около двух километров, разделили на три зоны: жилую, торговую и художественную, где сосредоточились театры, танцевальные студии и бары. К концу 2000-х квартал уже превратился в центр артистической и ночной жизни Вашингтона, а сегодня переживает настоящий девелоперский бум — строятся и реконструируются тысячи и тысячи метров площадей.

Правда, у оптимистической истории, связанной с новой идентичностью квартала, есть и оборотная сторона. Это джентрификация и неизбежный рост цен, который вынуждают старожилов уступить свой район более состоятельной публике. «Гражданское инвестирование», предлагаемое Fundrise, может как раз помочь урегулировать потенциально конфликтные ситуации, за счет привлечения старожилов к коллективному инвестированию через акционирование, с потенциальным повышекнием их уровня жизни за счет дохода от инвестиций.

При цене акции в 100 долларов, перспектива стать одним из собственников, например, соседнего кафе, и тем самым непосредственно влиять на жизнь в своем квартале, выглядит довольно привлекательно. На сайте обозначено три группы инвесторов: «обычные инвесторы», владеющие одной акцией в 100 долларо; «продвинутые», покупающие 10 акций на общую сумму в 1000 долларов; и «элита», владеющая 1000 акциями на сумму 10 000 долларов. Соориентироваться на платформе легко. Фактически есть два главных раздела: «инвестиции», где можно познакомиться с недвижимостью и «инвестиционные сети», где указаны компании-соинвесторы. Каждый объект недвижимости сопровождает справка об объекте (финансирование, технические характеристики и другая специфика объекта). Сам алгоритм превращения из простого горожанина в горожанина-инвестора чрезвычайно прост и напоминает открытие аккаунта в соцсетях.

О популярности инвестиций среди жителей свидетельствуют цифры. Например, одна из позиций, предлагаемых для инвестиций — коммерческое здание с двором и подвалом общей площадью около 72000 кв. метров, уже имеет 175 инвесторов, которые предоставили суммарный капитал в 325 000 долларов. Остальные 500 000 долларов — это деньги, вложенные девелоперской компанией братьев Миллер. Ожидаемый доход с инвестиций — 8,4% за счет ренты на основе десятилетнего контракта об аренде. Ожидается, что арендная плата за десять лет вырастет с 150 000 до 195 000 долларов в год.

Поделиться:

Читайте также

КОММЕНТАРИИ
к посту «Fundrise: акционерное общество по месту жительства»

Ответить в ветку
Авторизоваться через:
Яндекс.Метрика